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Depois de identificada a inadimplência, o condomínio deve realizar cobrança simples, conforme art. 2º, I da Lei Estadual 3559/10, cobrança que pode ser feita através de uma notificação simples solicitando a quitação da dívida. Não surtindo efeito a cobrança simples, o Condomínio deve enviar uma notificação ao condômino, informando o valor total da dívida com aviso de que será encaminhado para protesto dentro de 10 dias. Notificação que deverá ter comprovante de entrega – com base no art. 2º, II da Lei Estadual 3559/10.

Persistindo a inadimplência, o Condomínio deverá preencher uma declaração, fornecida pelo IEPTB-AM ou SISPROT, contendo todos os dados do Condomínio, do condômino inadimplente (proprietário da unidade) e da dívida;

Declaração que deve vir acompanhada de formulário físico ou eletrônico, fornecido pelo ,IEPTB-AM ou SISPROT. Após preenchimento desses documentos, estes deverão ser entregues no serviço de Distribuição, SISPROT, localizado na ,rua Joaquim sarmento, 418, sala 201 - Centro;

Passado este procedimento, um cartório, dentre os seis existentes na capital, gera uma intimação com boleto para pagamento da dívida, acrescido das custas de cartório (emolumentos). Depois de intimado, o condômino/inadimplente, tem 3 (três) dias úteis para pagar. A partir desse momento podem ocorrer 4 situações:

• Pagamento – onde o devedor quita a dívida dentro do prazo, utilizando o boleto do cartório como instrumento de pagamento. Realizado o pagamento, o cartório repassa, no 1º dia útil seguinte, o valor da dívida para o condomínio, na conta bancária informada pelo próprio condomínio;
• Desistência – situação que só pode ocorrer enquanto o título não estiver protestado, ou seja, dentro do prazo estabelecido na intimação. Simplificando, são casos em que o devedor quita sua dívida, pagando ao Condomínio, e não com a intimação do cartório, respeitando o prazo de vencimento da intimação; tendo o Condomínio o dever de recolher as custas do devedor, para solicitar o pedido de desistência. Outra hipótese que pode ocorrer desistência é o erro por parte do Condomínio ao enviar dados indevidamente. Neste caso o Condomínio solicita a desistência e arca as custas de cartório (emolumentos).
• Protesto – hipótese em que ocorre a negativação, ou seja, vencido o prazo estabelecido na intimação o título é protestado e o condômino inadimplente é incluído nos bancos de dados restritivos (Ex: Serasa, Equifax), e esta inclusão não tem custo para o condomínio.
• Cancelamento do protesto – o cancelamento ocorre quando o devedor quita sua dívida depois de esgotado o prazo estabelecido na intimação, devendo este realizar o pagamento somente ao credor (condomínio), direcionando-se posteriormente ao cartório munido de uma carta de anuência fornecida pelo Condomínio, para que o devedor pague as custas de cartório (emolumentos), agregada as custas de cancelamento do protesto. Outra hipótese em que utiliza-se o cancelamento, é quando ocorre um erro por parte do condomínio, enviando informações indevidas para protesto, sendo identificado posterior à lavratura do protesto, o Condomínio solicitará o cancelamento do protesto e arcará com as custas de cartório devida (emolumentos), diga-se custas de protesto somadas com as custas de cancelamento.

Benefícios trazidos pelo Protesto ao Condomínio:

Redução do índice de inadimplência;

Custo zero ao condomínio, ou seja, o cartório recebe as custas se o devedor pagar, sendo estas custas responsabilidade do devedor e não do condomínio (quando o Condomínio enviar informações equivocadas, terá que arcar com as custas.)

Inclusão em bancos de dados restritivos (Serasa, Equifax) sem custo para o Condomínio.

Engessamento da vida financeira do Condômino inadimplente, pois, este é negativado.

Receita para o Condomínio.

Cuidados que o Condomínio deve ter:

A NÃO negativação direta em bancos de dados restritivos, ou seja, para que o condômino seja negativado, primeiramente deve ser intimado pelo cartório, baseado no artigo 3º da Lei Estadual 3559/2010. Vale ressaltar que não há necessidade do Condomínio realizar esta inclusão, visto que os cartórios já fazem de maneira automática e sem custo para o Condomínio.

Dados enviados ao cartório indevidamente geram custas (emolumentos) para o Condomínio, portanto, o Condomínio deve ser rigoroso ao enviar estas informações, pois, estas são de responsabilidade do Condomínio.